Назад

Надеяться и верить или действовать? Как быть, если срок сдачи ЖК задерживают

Подобные случаи — обычное для петербургского рынка дело. LIVING решили выяснить, когда это можно расценивать как всего лишь маленькую неприятную новость, а когда — как тревожный звоночек.

Застройщики с чистой совестью — миф?

Начнем с приятного — раньше обозначенного срока застройщики тоже вводят свои объекты в эксплуатацию. Не всегда это идет на пользу будущим жильцам. LIVING уже рассказывал о приемке квартиры в ЖК «LIFE-Приморский», где наш эксперт обнаружил множество недоделок. К слову, ЖК был сдан раньше заявленного срока.

Застройщики, как правило, специально закладывают несколько месяцев на реализацию проекта «про запас» для того, чтобы успеть решить все вопросы и не потерять доверие покупателей. Но по оценке экспертов, объекты с преждевременной сдачей находятся в меньшинстве, их доля составляет до 3% на рынке.

Цифры, которая обозначила бы, сколько новостроек сдается в срок, у экспертов нет. Среди компаний с чистой репутацией в этом смысле в Becar Asset Management Group называют, например, застройщиков «Группа ЛСР», Bonava, Setl City. Но и на старуху бывает проруха. Для примера «Группа ЛСР» переносила сроки сдачи комплекса «Квартет» в Купчино с конца 2015 года на 3 квартал 2016 года. Подобный опыт пережили практически все компании, работающие на рынке.

Сложности могут возникнуть и у крупнейших застройщиков: не всегда контролировать этот процесс может сам застройщик. Так, в начале этого года служба Госстройнадзора Петербурга не выдала разрешение на ввод в эксплуатацию нескольких домов компании «Главстрой-СПб» в рамках проектов «Северная долина» и «Юнтолово», ранее застройщик вводил все свои объекты в срок. История была необычная и неоднозначная. Госстройнадзор в официальном сообщении уверял, что у компании не все в порядке с документами по части прав на земельные участки, потому что сначала по документам значился один участок, а потом в компании его разделили — соответственно и документы необходимо было поменять. Застройщик же уверял, что неоднократно информировал органы о разделе участка. На рынке выдвигалось несколько версий, почему это произошло на самом деле. Одна из них заключается в том, что органы власти просто обиделись на компанию за то, что она отказалась помочь в финансировании строительства стадиона на Крестовском острове, в то время как другие крупнейшие застройщики это сделали. Это подтверждают и другие претензии надзорных органов к компании. В частности, ей также не было выдано разрешение на строительство новых корпусов. В данном случае речь идет уже не о бизнесе, а о политике, и предугадать такие ситуации, как и бороться с ними застройщику, достаточно сложно.

Надо заметить, Госстройнадзор был строг не только к компании «Главстрой СПб». Разрешение на ввод в эксплуатацию или на строительство не было выдано и на проекты «Леонтьевский мыс», «Green City», «На Заречной» и еще порядка 50 проектов. Условия работы на рынке для застройщиков в этом году сильно ужесточились: появилось много новых правил, в том числе, касаемо документации. Возможно, для того чтобы разобраться с этими нововведениями, застройщикам понадобится время, и подобные ситуации в ближайшие 2–3 года могут происходить чаще, чем обычно.

Когда беспокоиться рано

В конце 2016 года Госстройнадзор продлил сроки строительства 813 объектам, то есть именно столько было объектов, которые застройщики хотели сдать в 2016 году, но не успели.

Как заверяют эксперты, при переносе сдачи объекта на небольшой срок, покупателю не стоит беспокоиться — застройщик, скорее всего, предполагал, что это может произойти. «Чаще всего компании идут на небольшую хитрость и прописывают два срока: срок сдачи объекта и срок передачи ключей, который отличается от сдачи до полугода. Этого времени обычно хватает, чтобы ввести дом в эксплуатацию, — отмечает Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга компании „ПОБЕДА-девелопмент“. — Чаще всего переносят сроки те, у кого строительные работы привязаны к продажам. Если же объект строится на инвестиционные средства или банковский кредит, то такие объекты стараются построить как можно быстрее. Ведь чем выше стадия строительства, тем лучше покупают квартиры и выше цена».

Причин этому явлению эксперты называют много. Условно их можно разделить на зависящие и независящие от застройщика. «К первой группе относятся такие факторы, как ошибочный выбор подрядчиков, просчеты в финансировании, недостаточный контроль над строительными процессами, неправильно организованные продажи. Все это может привести к отставанию от сроков ввода объекта в эксплуатацию. Но бывают и независящие от застройщика причины — это, прежде всего, задержки в подключении к сетям монополистов», — отмечает Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с государственными органами «СПб-Реновация».

Грубо говоря, чаще всего переносят сроки сдачи из-за нехватки денег. Но иногда это связано с тем, что надзорные органы заметили недочеты или просто не подписывают документы на подведение сетей. «Вроде и дом построен и все работает, но формально он не сдан. Хотя в таких ситуациях застройщики идут на уступки и разрешают делать ремонт в квартирах и постепенно обживаться», — говорит Дмитрий Ермышев. Такие примеры на рынке действительно есть. Например, в одном из долгостроев, ЖК «Черничная поляна» в Юкках разрешение на ввод в эксплуатацию не получено до сих пор, а люди в них живут еще с 2013 года. Сдать комплекс в компании обещают в этом году.

Как видно, заблаговременно понять, какая компания и на какой объект перенесет сроки его сдачи, в большинстве случаев весьма затруднительно. Есть исключения — некоторые застройщики допускают системные задержки, и их клиентам следует закладывать 1–2 года на возможные просрочки. Например, этим «славится» крупный игрок рынка — компания «ЦДС». Так, в ЖК «Новое Янино» сроки сдачи переносились уже несколько раз, срок сдачи ЖК «Новое Мурино» застройщик также перенес почти на 1,5 года. Не избежали подобной судьбы и некоторые другие новостройки компании. С другой стороны, во всех предыдущих случаях компания все-таки сдавала свои объекты, и это внушает какую-то уверенность. К слову, «ЦДС» может переносить сроки сдачи своих объектов достаточно безболезненно по сравнению с другими компаниями. Дело в том, что некоторые новостройки компании реализуются не по договору долевого участия (ДДУ), а по схеме жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Пожалуй, лидирует в этом анти-рейтинге компания «Л1». Дольщики ЖК «Лондон Парк» скоро отметят десятилетний юбилей ожидания своих квартир.

«Лучшим образом защищены те, кто заключили сделку по 214 федеральному закону, — считает Елена Пальчевская, директор по продажам ИСГ „Мавис“. — Если застройщик не передал дольщику квартиру в зафиксированный в договоре срок, то последний имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке или все же дождаться окончания строительства и взыскать пени за просрочку. Хуже обстоят дела у пайщиков жилищно-строительных кооперативов. Если даже они смогут в судебном порядке вернуть внесенный пай, то процентов за пользование денежными средствами им получить не удастся».

Политика застройщиков: честностью или хитростью брать

Политика застройщиков, у которых возникли финансовые или другие сложности, может быть разной. Одни заранее оповещают о серьезном переносе сроков сдачи своих объектов, другие говорят, что переносят его на пару месяцев, но потом делают это еще несколько раз. Есть свежие примеры этого года для обоих случаев.

Строительная компания Normann в начале этого года сообщила о переносе сроков сдачи в эксплуатацию всех девяти строящихся объектов. В части проектов сроки будут перенесены на несколько месяцев, в других — почти на 1,5 года. Дольше всего ключей от квартир придется ждать дольщикам ЖК «На Заречной». Среди причин, повлиявших на ситуацию, в компании называют оптимистичные первоначальные планы продаж, которые подпортил кризис, банкротство подрядчиков, рост цен на строительные материалы. В компании заверяют, что о банкротстве речи не идет.

В многострадальном жилом комплексе «Капитан Немо», который компания «Лидер групп» строит на намывных территориях Васильевского острова, только в этом году уже три раза переносились сроки сдачи, неоднократно сроки сдвигались и до этого. Основная причина, которую называют в компании, — отсутствие подключений к инженерным сетям. При этом задолженность застройщика по договорам подключений уже составляет 433 млн рублей. Важно отметить, что компания откладывает ввод в эксплуатацию и ряда других своих комплексов, в частности, ЖК «Босфор» и ЖК «Сириус». На сегодняшний день оба объекта компания обещает сдать в этом году, как и комплекс на намыве.

Когда пора действовать

Если ввод переносится на 3–6 месяцев, то такую ситуацию можно считать неприятной, но некритичной. «В итоге дольщикам будет выплачена компенсация за просрочку. При задержке от 1 года стоит внимательно выяснить причину: обычно она вызвана кризисными явлениями в экономике, и каждый покупатель должен решить для себя: намерен ли он ждать или хочет вернуть деньги. Случаи мошенничества в последние годы единичны, но их не стоит совсем исключать», — считает Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с государственными органами «СПб-Реновация».

Как поступать покупателям — расторгать договор с застройщиком или нет — решение сугубо индивидуальное. К сожалению, дать точный прогноз относительно того, как будут развиваться события, особо никто не может. «В каждом конкретном случае ситуация может быть разная. Например, не стоит разрывать соглашение в одностороннем порядке, если, несмотря на задержку строительства, проект все-таки наращивает готовность, на объекте продолжаются работы, — считает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО „БФА-Девелопмент“. — Некоторые дольщики сознательно не расторгают соглашение при инвестиционной покупке либо в случае, когда жилье приобретается для подрастающего поколения, так как нет острой потребности в жилье, квартира куплена на ранней стадии строительства по выгодной цене, такого предложения больше на рынке не найти». Когда просрочка становится серьезной, то, конечно, нужно предпринимать активные действия и стараться минимизировать потери. Неустойку за задержку, не расторгая договор, взыскать можно, но чаще в судебном порядке. Бывают, конечно, случаи, когда застройщик идет на мировое соглашение и выплачивает компенсацию, но это, скорее, исключение.

В ближайшее время 214 ФЗ будет серьезно обновлен. С одной стороны, нововведения нацелены на защиту прав дольщиков, с другой — серьезно усложняют жизнь застройщикам. Это означает только то, что в ближайшие годы на рынке произойдут серьезные перестановки — какие-то компании совершенно точно откажутся или не смогут работать при новых условиях и уйдут с рынка. А значит, покупателям нужно быть еще более осторожными в выборе новостройки и застройщика, в первую очередь, обращая внимание на финансовое положение компании.

Смотреть источник