Елена Пальчевская, директор по продажам ИСГ «МАВИС», рассказала порталу Novostroy-SPb. ru о том, пользуется ли спросом жилье в Мурино, какая ситуация с инфраструктурой в Ленобласти и стоит ли сейчас покупать квартиру в новостройке.
Что сейчас происходит на рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленобласти? Какие новые тренды наметились?
Рынок стабилен. Сейчас мы наблюдаем, скорее, период взвешенного подхода ко всему, нежели активную фазу роста. Застройщики стабильно выпускают следующие очереди строящихся проектов, но медленнее выводят на рынок новые, в то время как покупатели неторопливо и вдумчиво выбирают среди интересных им вариантов. Один из ярких трендов, оживляющий спрос, это — повышение востребованности ипотечных продуктов, поскольку банки снизили ставки по данному виду кредитования. Кроме того, многие застройщики стали предлагать совместные с банками ипотечные программы. ИСГ «МАВИС», к примеру, запустила вместе со Сбербанком партнерское предложение по кредитованию приобретения квартир в ЖК «Цвета Радуги» со ставкой 8,7%. Кстати, в одном из последних исследований Сбербанка отмечен еще один тренд, который набирает вес в последние годы, и, вероятно, утвердится на рынке навсегда. Речь идет о росте значимости репутации застройщика, его надежности, выполнению им взятых на себя обязательств. Покупатели стали внимательнее изучать информацию о строительных компаниях: смотреть портфолио сданных объектов, уделять особое внимание тому, соблюдает ли застройщик изначально заявленные сроки строительства, полностью ли размещает документацию по проекту, наконец, интересуются рейтингами, читают отзывы на форумах.
Какова динамика цен на новостройки в Ленобласти? Покупать сейчас или подождать?
В последних исследованиях по первому полугодию 2017 года говорится о небольшом снижении цен — примерно на 6%. Тем не менее, соглашусь с аналитиками, объясняющими это явление исключительно выводом на рынок объектов, расположенных далеко от города, не обеспеченных инфраструктурой и потому предлагаемых по ценам ниже средних. Именно они делают среднюю цифру на рынке меньше. Стоимость же квартир в востребованных проектах, как это всегда бывает, растет по мере готовности домов. Предпосылок для понижения цен нет. Удешевление квадратного метра, в принципе, явление настолько редкое, что рассчитывать на него покупателям не приходится.
Конечно, я бы рекомендовала покупать жилье прямо сейчас. Во-первых, на настоящий момент есть неплохой выбор интересных проектов. Во-вторых, ипотечные продукты стали дешевле. Мы видим, что доступность ипотеки стимулирует спрос, а рост спроса автоматически вызывает повышение цен на недвижимость. Ожидание еще более оптимальных условий несет в себе прямой риск в будущем заплатить больше.
Пользуется ли спросом жилье в Ленобласти, в частности в Мурино? Какова динамика продаж? В ваших проектах?
Спрос на жилье в Ленинградской области есть всегда. А вот насколько он велик — это определяется во многом характеристиками предложения. В этом смысле Мурино уникальная локация, с самой большой долей в структуре спроса по агломерации Санкт-Петербург и Ленобласть, составляющей примерно 15%. Чем обусловлен такой высокий интерес покупателей? Дело в том, что здесь представлен широчайший выбор современного качественного жилья в Ленобласти. Покупатели давно воспринимают Мурино как продолжение Санкт-Петербурга. Этому способствует как прогрессивный облик нового района, так и хорошая транспортная доступность — здесь расположена единственная в 47 регионе станция метро «Девяткино», и это помимо автовокзала, железнодорожной станции и близости к КАД.
Мы строим в Мурино три жилых комплекса: «Викторию», «Форвард» и «Цвета Радуги». Первый находится в 200 метрах от метро, а другие два в непосредственной пешеходной доступности. Ценовая политика определяется удаленностью от метро, поскольку остальные характеристики у объектов сходны: все они строятся по привлекательным современным архитектурным проектам и передовой технологии кирпично-монолитного домостроения с навесным вентилируемым фасадом, обладают просторной придомовой территорией с детскими и спортивными площадками, в них представлен широкий выбор квартир с востребованными планировками. В каждом жилом комплексе входные группы выполняются по авторским дизайн-проектам, устанавливаются лифты OTIS. Можно отметить, что «Форвард» отличает от других объектов небольшой масштаб — в состав жилого комплекса входит всего два дома, территория которых будет огорожена и закрыта для посторонних, а благоустройство двора будет включать ландшафтный дизайн.
Продажи по всем трем объектам идут в хорошем темпе с самого открытия продаж. Квартиры в наших домах покупают как для собственного проживания, так и с целью инвестиций. Покупатели ценят возможность приобрести по доступной цене недвижимость, обладающую рядом характеристик комфорт-класса.
Как чаще покупают квартиры — в рассрочку, ипотеку или сразу оплачивая 100%?
Примерно 60% квартир приобретают в ипотеку. Остальные продажи приходятся преимущественно на единовременную оплату, поскольку мы не предлагаем длительных программ рассрочки.
Сколько в среднем стоят квартиры в Мурино (кв. метр и минимальный бюджет)? Кто покупает недорогое жилье?
В наших проектах стоимость квадратного метра начинается от 55 000 рублей и достигает 80 000 рублей. Чем ближе жилой комплекс к метро и чем ближе срок сдачи дома, тем дороже будет стоить в нем квартира. Самые высокие цены традиционно приходятся на готовое жилье, а самые выгодные предлагаются при старте продаж. Минимальный бюджет покупки жилья в Мурино — от 1,3 млн рублей. Это цена студии размером 24-25 квадратных метров. Сегодня такой продукт очень востребован. При первом взносе в 300 000 рублей ежемесячный платеж по ипотеке за студию составит в среднем 12 000 — 15 000 рублей. Это вполне подъемная сумма даже для одного работающего специалиста, а для молодой семьи, нуждающейся в отдельном жилье, тем более доступный и практичный вариант. Также студии часто покупают для детей-студентов или для последующей сдачи в аренду.
Предлагает ли компания специальные акции?
Специальные акции мы предлагаем нечасто. Это связано с тем, что наши цены не бывают завышенными, следовательно, и потенциальные скидки изначально не закладываются в стоимость жилья. Вместо этого мы развиваем сотрудничество с банками для предоставления льготных условий по ипотеке. Как уже было отмечено выше, сейчас по совместной программе со Сбербанком можно выгодно приобрести квартиры в жилом комплексе «Цвета Радуги».
Что сегодня происходит с инфраструктурой? Власти Ленобласти торопят застройщиков со строительством соцобъектов в новых кварталах, а жители жалуются на нехватку дошкольных учреждений и объектов здравоохранения. Так ли это?
Создание с нуля нового крупного района, а именно это происходит в Мурино, вряд ли возможно без некоторого отставания в обеспеченности социальными объектами. Большую часть инфраструктуры застройщики должны реализовать своими силами. Важно понимать, что если бы строительство объектов начиналось со школ, это подорвало бы инвесторам экономику проектов.
Тем не менее, практически в каждом жилом комплексе в Мурино будет реализован тот или иной, а иногда и сразу несколько соцобъектов: от школ и садиков до медицинских и спортивных учреждений. Работа по созданию обширной и насыщенной социальной инфраструктуры ведется в полную силу. Уже открыты первая школа и несколько детских садов. Наша компания, например, предоставила участок жилого комплекса «Виктория» под строительство школы на 1175 мест и выступает основным соинвестором проекта, наряду с другими застройщиками. Ориентировочный срок окончания строительства школы — конец 2018 года. Вторую школу в Мурино, рассчитанную на аналогичное количество мест, ИСГ «МАВИС» возведет полностью собственными силами на участке рядом с жилыми комплексами «Форвард» и «Цвета Радуги». В наших жилых комплексах в Мурино запланированы три детских сада, физкультурно-оздоровительные центры, библиотека, амбулаторно-клиническое медицинское учреждение.
В общем, можно сказать, что жителям Мурино осталось не так долго дожидаться полноценной обеспеченности социальными объектами, которые возводятся буквально на их глазах. Плюсом для многих резидентов выступает тот факт, что после воплощения инфраструктурных проектов стоимость их жилья ощутимо возрастет.
Как продвигается строительство дорог, съездов с КАД? Каковы перспективы у программы «Стимул»? Ваша компания участвует в ней? Удается ли решать проблемы транспортной доступности объектов?
Дорожная сеть в Мурино сейчас динамично развивается при активной поддержке властей региона. Первой позитивной новостью для жителей Мурино стал старт работ по строительству «прокола» под КАД, проезд обещают открыть к октябрю.
В ближайшее время из экспертизы выйдет проект развязки с КАД в створе Гражданского проспекта. Планируется, что к концу 2018 года автомобилисты из Западного Мурино смогут напрямик выезжать на кольцевую автодорогу, которая в дальнейшем будет соединена с транспортно-пересадочным узлом «Девяткино» около станции метро. Часть финансирования будет обеспечена за счет федеральной программы «Стимул». Застройщики также внесли свой вклад, в том числе и наша компания.
Далее предполагается построить семикилометровую четырехполосную автодорогу для объезда Мурино и Новое Девяткино, которая будет начинаться в створе Пискаревского проспекта и выходить на трассу Санкт-Петербург — Матокса. Проезд для жителей Мурино собираются сделать бесплатным. Власти Ленинградской области заверяют, что дорожное развитие районов новостроек является одним из главных направлений работы и обеспечивают пристальный контроль реализации соответствующих проектов.
Каковы перспективы развития рынка недвижимости в Ленобласти? Ваши прогнозы на ближайшие несколько лет? Планы вашей компании?
При условии экономической и политической стабильности рынок продолжит развиваться. На юге области стартуют новые проекты в районе Красного Села и Гатчины, развернется строительство города-спутника Южный. На севере центром притяжения продолжит быть Мурино. С развитием социальной инфраструктуры и дорожной сети интерес покупателей к Мурино будет только расти.
Мы планируем продолжать входить в топ надежных застройщиков Санкт-Петербурга и Ленобласти и радовать наших клиентов своевременной сдачей их красивых и качественных домов. Впереди завершение строительства последнего, шестого корпуса жилого комплекса «Прогресс» в Кудрово. В Мурино идет возведение следующих корпусов «Виктории», а в 2018 году будут сданы первые дома в составе жилых комплексов «Форвард» и «Цвета Радуги». Кроме того, в ближайшее время мы запустим в Мурино еще один масштабный проект жилищного строительства рядом с метро. Это будет жилой комплекс, включающий школу, детский сад и благоустроенную придомовую территорию с детскими и спортивными площадками.
