Эксперты «Аналитического центра SRG» отмечают, что в 2016 году в среднем стоимость 1 кв. м в двухкомнатной квартире на первичном и вторичном рынках каждую неделю снижалась на 0,1%. Какое же место занимают на рынке «двушки»?
Лакомый метраж
«Традиционно двухкомнатные квартиры составляют от 20% до 30% всех лотов. Их число может несколько варьироваться в зависимости от класса дома или подхода застройщика, однако в целом держится на одном уровне в самых разных проектах», – говорит Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
В PR-службе группы компаний «Эталон» сообщают, что в их проектах доля двухкомнатных квартир составляет приблизительно 30%. Такая недвижимость, замечают эксперты «Эталона», – это жилье, к которому стремятся молодые семьи.
В новостройках выше эконом-класса больше неинвестиционных квартир, а для собственного проживания горожане предпочитают именно двухкомнатные квартиры.
«Застройщики, проектируя объекты, опираются на свой опыт строительства и продаж и на конъюнктуру рынка, – разъясняет Анастасия Осипова, руководитель департамента реализации недвижимости AAG. – Поэтому товарный запас, как правило, соответствует потребностям рынка. Двухкомнатные квартиры пользуются меньшим спросом, чем, например, однокомнатные. В наших проектах их количество не превышает 40%, но мы и не проектируем дома с большим количеством маленьких квартир, чтобы не создавать объекты, некомфортные для жизни семей с детьми».
На вторичном рынке, как сообщают в «М16-Недвижимость», двухкомнатные квартиры востребованы, но в меньшей степени, нежели однокомнатные и трехкомнатные.
«При выборе двухкомнатных квартир клиенты зачастую задают в параметрах поиска двух-трехкомнатные квартиры. И если попадается лучшее предложение по трехкомнатной, выберут ее», – сообщает Анна Симашова, руководитель отдела продаж городской и элитной недвижимости компании Вячеслава Малафеева «М16-Недвижимость».
На первичном рынке, по данным «М16-Недвижимость», спрос на двухкомнатные квартиры традиционно стабилен. «В среднем по рынку объем предложений около 35%, – замечает Игорь Ваховский, ведущий эксперт «М16-Недвижимость». – Однако в последнее время мы видим оживление интереса к данному типу квартир, особенно к компактным планировкам евро-типа, где площадь кухни позволяет объединить жилую и обеденную зону».
Насыщение и доступность
В «М16-Недвижимость» полагают, что на первичном рынке перенасыщения двухкомнатными квартирами сегодня не наблюдается. Но оно есть в сегменте студий и однокомнатных квартир.
«Не могу сказать, что рынок двухкомнатных квартир перенасыщен или, наоборот, на нем присутствует дефицит, – полагает Юрий Сергеев, гендиректор АН «Динас». – На данный момент любых квартир продается много, но и покупатели есть, просто они ищут наиболее интересные варианты. Предпосылок к перенасыщению рынка именно двухкомнатными квартирами я не вижу, на рынок влияет общая ситуация снижения спроса, и есть хороший выбор квартир в любых сегментах. Не думаю, что до конца года ситуация будет кардинально меняться».
В компании «Мавис» отмечают, что на начальной стадии продаж покупатели всегда разбирают малометражное жилье, стремясь инвестировать свободные средства с наименьшим риском. Двухкомнатные квартиры начинают пользоваться стабильным спросом, когда дом готов на 50% или более. Предложение двухкомнатных квартир в эконом-сегменте, в котором работает компания «Мавис», на сегодняшний день считается достаточным для удовлетворения спроса. При этом явного переизбытка пока, полагают в компании, не фиксируется.
«Средняя площадь востребованных двухкомнатных квартир составляет 56 кв. м, – поясняет Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – В обжитых районах города стоимость двухкомнатных квартир в ЖК комфорт-класса – от 5 до 7 млн рублей. Например, в ЖК “Кантемировский” квартира с предчистовой отделкой площадью 58,3 кв. м продается по цене 5,79 млн рублей. В эконом-классе – не более 5,5 млн рублей. Так, в ЖК “Приневский” двухкомнатная квартира с предчистовой отделкой 56,6 кв. м продается за 3,69 млн рублей, а в ЖК “Малая Охта” квартира 65,7 кв. м – по цене 5,48 млн рублей. В локациях по соседству с КАД, например в микрорайоне “Семь столиц”, квартал “Лондон”, двухкомнатная квартира с отделкой и метражом 61,6 кв. м – 4,55 млн рублей».
Вторичный рынок насыщен двухкомнатными квартирами, считают в «М16-Недвижимость». Большое количество предложений представлено в разных районах города. Двухкомнатные квартиры являются промежуточном звеном между однокомнатными, которые приобретают из-за нехватки денег или для инвестиций, и трехкомнатными, которые уже прицельно выбирают семьи с детьми. Доступные варианты небольшого метража были и есть в пятиэтажках, отмечают специалисты «М16-Недвижимость».
«С начала текущего года популярность двухкомнатных квартир повысилась примерно на 4% как в Петербурге, так и за его пределами, – информирует Елена Пальчевская, директор по продажам ИСГ «Мавис». – Причина тому – появление на рынке новых бюджетных комплексов на городских окраинах, а также увеличение количества малоэтажных объектов в зонах, приближенных к КАД. При этом покупательский спрос на первичном рынке жилья на 65% сосредоточен в Петербурге. На долю квартир с более чем одной комнатой в границах Петербурга приходится 36%».
Цены реальных сделок на двухкомнатные квартиры, как и на все остальные типы, с начала года снижались за исключением хороших вариантов, разъясняют в АН «Динас»: в классе «эконом» вполне возможно купить простенькую двухкомнатную квартиру за 3,3–3,4 млн рублей, есть подороже, но в пределах 4 млн рублей.
«Основу квартирографии проектов комфорт-класса составляют двухкомнатные квартиры, – говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». – Для того чтобы такой проект был интересен семейным покупателям, в нем должна быть создана вся необходимая инфраструктура. Клиенты сейчас смотрят не только на планировку, но и оценивают ЖК с той точки зрения, насколько в нем будет комфортно жить после заселения. Например, в ЖК “Новый Оккервиль” основу квартирографии составляют двухкомнатные квартиры от 52 до 68 кв. м, есть там европланировки 46 кв. м с объединенным пространством кухни-гостиной. “Однушек” и студий у нас не более 40%. На этаже в среднем располагается 4–6 квартир».
Двухкомнатные квартиры как знак стабильности
В компании AAG подчеркивают, что чем стабильнее экономическая ситуация в стране и чем выше доход граждан, тем больший метраж смогут себе позволить потенциальные клиенты.
Самые дорогостоящие предложения, по данным «Петербургской Недвижимости», представлены в Василеостровском и Приморском районах города. Так, в ЖК комфорт-класса «Самоцветы» от «ЛенСпецСМУ» двухкомнатная квартира без отделки 75,8 кв. м реализуется по цене 9,72 млн рублей. Во Фрунзенском районе, ввиду ограниченного количества пятен под застройку, цены также находятся на достаточно высоком уровне: двухкомнатная квартира площадью 63,2 кв. м в ЖК комфорт-класса «София» от девелопера «ЛСР. Недвижимость – СЗ» обойдется покупателю в 7,26 млн рублей.
«Сейчас мы наблюдаем постепенный рост цен на строящуюся жилую недвижимость, который эксперты предсказывали еще летом, – констатирует Алексей Бушуев. – Целый ряд застройщиков – и Seven Suns Development в их числе – уже заявили о предстоящем обновлении прайса. Естественно, рынок потянет за собой цены и на двухкомнатные квартиры. В нашем случае повышение стоимости 1 кв. м в них составит от 6 до 10 тыс. рублей».
